昆明東市區最貴的房子已接近1.7萬,為什么這個項目均價還在1.4萬以下打轉?

近期云南房網曾報道過,東市區二環旁的保利新盤——保利·明玥伴山,據傳首開單價可能會賣到1.8萬元左右,這意味著東市這一一向被視作昆明房價洼地的區域,新房價格正逐漸追近其他各區。

相關詳情可查看《東市區新盤也要賣1萬8 昆明房價洼地又被填上一個》一文。

作為昆明發展起步較晚的區域,東市區此前的建設發展步伐明顯要落后于其他各區,區域內在售新房項目價格也相對較低。不過今年以來,前有保利城簽約云大附中星耀學校,項目均價站上1.65萬,后有保利·明玥伴山預計價格將達1.8萬,整個片區的房價都顯現出一股漲勢。

在這樣的背景下,作為片區內目前唯一還有毛坯住宅在售的項目,藍光德商天域自首開以來基本維持在11000-13000元/平米左右的均價,就顯得格外突出了。據云南房網近期的走訪了解,這一項目當前的住宅產品銷售已進入末期。

藍光德商天域售樓部實景

藍光德商天域售樓部實景

最后兩棟高層剩余約100套住宅,均價約11500-14000元/平米

藍光德商天域于2019年11月23日首開,目前在售最后兩棟住宅產品,其產品面積段約84-125平米,均價約11500-14000元/平米,毛坯交付,交房時間預計2022年7月份。

整個項目總占地面積約68畝,總建筑面積約24.7萬方,分為兩個地塊開發建設,總戶數為1611戶,車位配比為1:0.91,整個小區設置有5個出入口。

其中8號地塊凈用地面積26694.09平米,總建筑面積136919.44平米,容積率為3.7,建筑密度為22.59%,綠地率為40%。地塊內規劃有4棟高層住宅、2棟幼兒園及裙樓。

藍光德商天域樓棟分布鳥瞰圖

藍光德商天域樓棟分布鳥瞰圖

9號地塊凈用地面積18499.2平米,總建筑面積109649.2平米,容積率為4.3,建筑密度19.17%,綠地率為40%。地塊內規劃有4棟高層住宅及裙樓。

在售的4棟一單元和6棟分別位于兩個地塊,其樓棟總高均為34層。其中4棟一單元為2梯5戶,6棟為2梯6戶,6棟在售產品位于25層以上,兩樓棟剩余房源合計100套左右。

藍光德商天域住宅實景

藍光德商天域住宅實景

項目定位純剛需,戶型涵蓋三房和四房,整體室內空間規劃較為方正,布局緊湊,空間利用率高;室內動靜分區明顯,動線合理流暢。

以面積約117平米的C7戶型為例,其為三室兩廳兩衛設計,沒有切分出更多的居室,保證了每個臥室應有的空間感;餐客一體化,客廳連通約4米景觀陽臺,利于室內采光通風。不過,這一陽臺無論是寬度還是長度,相對市面上同類產品都略顯逼仄;而缺少一個生活陽臺,后期居住使用中的便利度可能也會受一定影響。

藍光德商天域C7戶型圖

藍光德商天域C7戶型圖

途經公交線路較多,距離地鐵有一定距離

藍光德商天域位于官渡區方旺片區,東臨十里鋪路,南臨金馬路,北側為東旭駿城小區,西側為盛惠園小區。

藍光德商天域項目區位

藍光德商天域項目區位

項目周邊路網較為完善,自駕出行便捷度較高。其北側的虹橋路向西可至人民東路,途經東部客運站;南側的金馬路往西可連接東風東路,貴昆路則貫穿東三環、昌宏路等。

項目旁邊的道路

項目旁邊的道路

距離項目最近的地鐵站點為3號線、6號線東部汽車站,直線距離約1.4公里。在項目門口約20米處的公交站點可乘坐C137路實現與地鐵的接駁,但時間成本略高,單程花費時間在40分鐘左右。

距離項目20米左右的公交站

距離項目20米左右的公交站

目前距離項目較近的公交站點有6號路站、天文臺(金馬路)等,途經線路包括28路、Z133路、C137路、8路、257路、k6路等。

主要依賴周邊配套 日常生活基本滿足

由于這一項目體量較小,因此其內部除了基礎的幼兒園和商業裙樓外,并未規劃太多的配套設施,業主日常生活更多要依靠周邊的城市配套及已交房項目的相關設施。

教育方面,項目自身規劃有兩所總計約24班的幼兒園,其中一所為艾淇哆教育旗下的昆明市第十五幼兒園,雙方已于去年7月中旬舉行了簽約儀式;另一所意向引入昆明艾爾西幼兒園,目前還未簽約。

而根據劃片原則,項目對口的小學和中學分別為方旺中心學校以及官渡二中,兩所學校緊鄰,均位于項目南側約1公里處。

項目對口中學官渡二中

項目對口中學官渡二中

商業方面,項目西側300米處為盛惠園小區底商,有小吃街、生鮮水果市場、超市便利店、藥店等基本設施;北側東旭駿城商業中心業態較為豐富,囊括了餐飲、便利店、母嬰店、衛生服務站、教育機構等。

此外距離項目較近的商業中心,是北側約3公里處的福緹商業中心以及沃爾瑪超市,有一定距離。

項目西側盛惠園小區生鮮超市

項目西側盛惠園小區生鮮超市

與項目臨近的保利城規劃有約32萬方的商業商務中心,預計明后年開業;其南側的奧園也規劃有一個約4萬平的商業中心及上萬方的運動廣場,內設兒童主題樂園、青年健身中心等。待這兩處商業正式開業運營,能緩解這一項目周邊大型集中商業缺失的現狀。

整體來看,毛坯住宅、以剛需為主的產品定位,天然決定了藍光德商天域的項目產品力在區域內并不算特別突出,其價格缺乏上行的空間和動力。

作為一個非地鐵盤,其出行更多依靠公交及自駕,這與片區內其他鄰近地鐵的項目相比不具優勢;而配套的欠缺,也使得其更多要靠“蹭”外部配套來解決各項生活所需,尤其教育資源的弱勢,使其在當前的市場上競爭力不算很強。多重條件影響下,造成其開盤至今價格漲勢不顯的態勢。

不過考慮到項目的銷售高峰期已過,加之當前區域配套補齊速度漸快,如果有耐心等待,其價格對剛需群體還是較為友好的,是否值得入手就看購房者結合自身需求判斷了。

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